A alienação fiduciária é um tipo de garantia utilizada especialmente em financiamentos de imóveis. Apesar do nome ser um pouco complicado, “alienar” significa “transferir a alguém”, enquanto “fiduciária” indica “confiança”. Alienação fiduciária, portanto, significa “transferir a alguém de confiança”.
Na prática, a alienação fiduciária é uma das estratégias utilizadas para conseguir um empréstimo de valor elevado pagando menos por ele, com menores taxas e juros. Neste caso, a instituição financeira concorda em conceder o crédito, desde que tenha uma garantia do pagamento.
Continue a leitura para saber mais sobre o assunto.
Índice:
Como funciona a alienação fiduciária?
Para entender melhor como funciona a alienação fiduciária, vamos utilizar o exemplo de um imóvel financiado. O financiamento se inicia com a análise de crédito e capacidade de pagamento do consumidor, um processo demorado e que serve para conceder ou não o crédito.
Contratos de financiamento de imóveis costumam ser longos, com durações entre 30 e 35 anos. Apesar de toda a análise de crédito do consumidor, quem garante que ele conseguirá continuar honrando as prestações? Nesse tempo, muita coisa pode acontecer, como demissão, mudanças na renda e orçamento familiar e até mesmo o falecimento.
Para garantir o retorno do crédito emprestado para a compra do imóvel, a alienação fiduciária possibilita a tomada do imóvel em caso de não pagamento das prestações.
A instituição é proprietária do imóvel até a finalização das parcelas?
Sim, na prática, a instituição financeira responsável pelo crédito é proprietária do imóvel até que as parcelas sejam quitadas. O beneficiário do financiamento tem direito à posse do imóvel e pode usufruir dele normalmente, mas só será proprietário quando todas as parcelas forem quitadas.
Qual a diferença entre alienação fiduciária e empréstimo com garantia?
Alienação fiduciária e empréstimo com garantia são dois tipos de operações financeiras que envolvem a concessão de crédito, mas possuem diferenças significativas na estrutura e nas implicações jurídicas. Entenda os principais pontos de distinção a seguir.
Alienação fiduciária
É uma operação em que o bem do devedor é transferido ao credor como garantia da dívida. No entanto, o devedor continua com a posse direta do bem e pode usá-lo normalmente, enquanto o credor detém a propriedade resolúvel (isto é, a propriedade retorna ao devedor assim que a dívida for quitada).
- Quando é utilizada: normalmente usada para imóveis ou veículos;
- Aspectos legais: se o devedor não pagar a dívida, o credor pode tomar posse do bem sem a necessidade de uma longa execução judicial, já que o bem está em nome do credor;
- Prazo de regularização: em caso de inadimplência, o devedor pode quitar ou renegociar a dívida antes da consolidação definitiva da propriedade pelo credor, sendo essa a última medida a ser tomada;
- Custo e acessibilidade: geralmente, oferece taxas de juros mais baixas, dado que o credor tem maior segurança na operação.
Empréstimo com garantia
O empréstimo com garantia é aquele em que o devedor oferece um bem como garantia de pagamento, mas o bem permanece integralmente de propriedade do devedor. A garantia serve para dar maior segurança ao credor, reduzindo os riscos de inadimplência.
- Bens envolvidos na garantia: pode incluir imóveis (hipoteca), veículos ou até investimentos (como CDBs);
- Aspectos legais: se o devedor não pagar a dívida, o credor precisa acionar a justiça para executar a garantia e recuperar o valor emprestado. Esse processo tende a ser mais demorado do que a alienação fiduciária e envolve disputas judiciais;
- Prazo de regularização: o processo de recuperação judicial pode dar mais tempo para o devedor negociar ou regularizar a dívida;
- Custo e acessibilidade: as taxas de juros também podem ser menores do que as de um empréstimo sem garantia, mas tendem a ser mais altas que as da alienação fiduciária, devido aos maiores custos e riscos envolvidos na execução judicial.
Quais as vantagens da alienação fiduciária?
Por um lado, a alienação fiduciária oferece uma série de vantagens para o credor, como mais segurança em caso de inadimplência. Já para o devedor (quem contrata o financiamento), também há vantagens significativas que devem ser consideradas. Veja a seguir.
Taxas de juros mais baixas
Como o credor possui maior segurança na operação, as taxas de juros cobradas na alienação fiduciária costumam ser mais competitivas em comparação a outros tipos de financiamento.
Uso do bem durante o contrato
Mesmo com a propriedade resolúvel em nome do credor, o devedor mantém a posse direta do bem, ou seja, pode usar o imóvel ou veículo financiado normalmente.
Facilidade de aprovação de crédito
A alienação fiduciária aumenta as chances de aprovação, pois o bem oferecido como garantia reduz o risco para o credor.
Possibilidade de renegociação
Em caso de inadimplência, o devedor tem a oportunidade de renegociar ou quitar o débito antes que o bem seja consolidado definitivamente pelo credor.
Flexibilidade contratual
A alienação fiduciária pode ser aplicada tanto a bens móveis (veículos) quanto a bens imóveis (casas, apartamentos), permitindo uma ampla gama de operações financeiras.
Processo transparente
O contrato de alienação fiduciária é regulamentado pela legislação brasileira (Lei nº 9.514/97 para imóveis e Decreto-Lei nº 911/69 para bens móveis), garantindo clareza e proteção para ambas as partes
Quais os riscos da alienação fiduciária?
A alienação fiduciária, apesar de ser uma modalidade vantajosa para muitas situações, também apresenta riscos que devem ser considerados antes da decisão. Entenda.
Perda do bem em caso de inadimplência
Se o devedor não quitar as parcelas ou renegociar a dívida dentro do prazo estipulado, o credor pode consolidar a propriedade do bem e tomá-lo de forma definitiva. Isso pode acontecer de maneira rápida e extrajudicial, o que é um risco significativo para quem depende do bem (como um imóvel ou veículo).
Execução rápida e automática
Embora a tomada do imóvel seja o último recurso, a alienação fiduciária tem um processo de execução mais rápido que outras modalidades (como a hipoteca). O devedor tem menos tempo para buscar alternativas antes de perder o bem.
Custos adicionais na recuperação do bem
Em caso de inadimplência, além da dívida em aberto, o devedor pode ser responsável por custos adicionais, como taxas administrativas e despesas de leilão, o que aumenta ainda mais o valor devido.
Restrição ao uso do bem
Apesar de o devedor manter a posse direta do bem, ele não pode vendê-lo ou transferi-lo a terceiros sem a quitação da dívida, dependendo do contrato. Isso pode limitar sua flexibilidade em caso de necessidade financeira.
O devedor pode vender o bem usado como garantia?
Tudo depende das condições estabelecidas em contrato. Ainda que esteja previsto no contrato, a venda só será possível ao entrar em acordo com a instituição financeira, já que o bem está no nome dela. Feito isso, a dívida também deverá ser quitada, finalizando o contrato de alienação.
Imóvel financiado pode ser alugado?
Um imóvel financiado pode ser alugado, desde que o contrato permita.
Em geral, os contratos de financiamento de imóveis não proíbem o aluguel, desde que o comprador continue cumprindo suas obrigações de pagamento das parcelas. Algumas cláusulas podem exigir a notificação prévia ao banco ou restringir determinados usos do imóvel.
Portanto, é fundamental revisar o contrato para evitar problemas.
